שיפוץ בניין הסכמת דיירים ורוב נדרש

שיפוץ בניין משותף הוא פרויקט מורכב שדורש התארגנות מסודרת, תוכנית מפורטת וגם, הסכמה של רוב דיירי הבניין. שיפוץ בניין יכול לשפר את איכות החיים של הדיירים בנכס באופן משמעותי, לשמור על הבטיחות, לשפר את האסתטיקה ואף להעלות את ערך הדירות. כאשר מדובר בבניין משותף, נדרשת הסכמה של רוב הדיירים כדי לקדם את הפרויקט.

למרות שנראה שלשיפוץ הבניין יש רק יתרונות, לא תמיד כל הדיירים תמימי דעים ויש התנגדויות מסיבות שונות. במאמר זה נעמיק בנושא של שיפוץ בניין הסכמת דיירים ורוב נדרש. נדגים סיטואציות שונות של שיפוץ בניין משותף, נפרט על הסכמת דיירים בשיפוץ בניין משותף ומה עושים כאשר אין הסכמה מלאה של כלל תושבי הבניין המשותף.

שיפוץ בניין משותף – מה המשמעות?

שיפוץ בבניין משותף הוא פרויקט שיכול לכלול שיפוצים ועבודות שונות, החל משינויים קוסמטיים כמו צביעה של הלובי או החלפה של הריצוף, ועד להוספת מעלית, חיזוק למבנה, הוספת מרפסות, הוספה של ממ"דים ועוד. למעשה, כל עבודה במבנה שאינה קשורה ספציפית לנכס של דייר אחד היא בגדר שיפוץ בניין ודורשת אחוז הסכמת דיירים מינימלי כדי שתוכל להתקדם. הסכמת שיפוץ בניין בין כל הדיירים היא חלק לא פשוט בתהליך שיש לקחת אותו בחשבון – כאן נכנסת לתמונה קבוצת עידן, המספקת ליווי מקצועי וניסיון עשיר בפרויקטים מסוג זה.

אילו סוגי שיפוצים דורשים הסכמת דיירים?

בישראל החוק מסדיר איזה סוגי שיפוץ דורשים הסכמה של כל בעלי הנכסים בבית המשותף ואיזה לא. הנה כמה דוגמאות:

1. שיפוצים קוסמטיים – שיפוצים שיכולים לכלול צביעה של קירות חיצוניים, צביעת מבנים, החלפה של תאורה בלובי, ריצוף חדש לחדר המדרגות או שיפוצים עבור תחזוקה שוטפת יכולים להתבצע בהסכמה של רוב רגיל של הדיירים – חצי מבעלי הדירות. בדרך כלל ההצבעה תתבצע במהלך ישיבת דיירים על ידי ועד הבניין או חברת התחזוקה.
2. התקנה של מעלית חדשה או שדרוג של מעלית קיימת – כאן נדרשת הסכמה באמצעות רוב מיוחד משום שמדובר על פרויקטים יקרים מאד שדורשים גם עבודת תשתית וגם עלולים למנוע את השימוש במעלית לאורך תקופת השינוי.
3. תמ"א 38 או תוספות בנייה על הגג – שיפוצים אלו נחשבים לשינויים משמעותיים ביותר ולכן מצריכים הסכמה רחבה של כלל הדיירים וגם במרבית המקרים אישור בנייה מהרשות המקומית. עבור מקרים אלו נדרשת לעיתים הסכמת דיירים של יותר מ-80%.
4. התקנת של מצלמות אבטחה, שערים חשמליים או מחסום לרכב – מקרים אלו הם גדר בעלי משמעות בטיחותית, גם בהוצאה כספית גבוהה יחסית, וגם עלולים להפריע לדיירים מבחינת פרטיות. לכן, גם מקרים אלו ידרשו הסכמה מיוחדת של הדיירים.
5. שינוי משמעותי לרכוש המשותף עבור דייר ספציפי – מקרים אלו דורשים הסכמה של כל הדיירים, אלא אם הוחלט אחרת על ידי רשות המקרקעין.

התהליך להשגת הסכמת דיירים לשיפוץ בניין

כדי להצליח בפרויקט, ולמנוע סכסוכים, ההמלצה היא לפעול באופן שקוף ומסודר בל הנוגע להשגת הסכמת דיירים בשיפוץ בניין משותף. הנה השלבים המרכזיים בתהליך:

מתי ניתן לפעול גם ללא הסכמה של כלל הדיירים?

ישנם מגוון מקרים בהם אפשר לקדם שיפוץ גם כשאין הסכמה מלאה של כל הדיירים, כל עוד מצליחים להשיג את הרוב הנדרש בחוק. המטרה היא שלא יהיה מצב שבו דייר בודד או שני דיירים יכולים למנוע התקדמות של שיפוץ כי מתנגדים באופן אישי ולא רואים את טובת הכלל. לדוגמה, אם 67% מבעלי דירות בבניין הסכימו להוסיף מעלית, יתכן וניתן יהיה לחייב גם דיירים שהתנגדו, בהנחה ופנו אליהם באופן מסודר עם כל התנאים.

אם מדובר בשיפוץ הכרחי, מטעמים בטיחותיים, אפשר לחייב את הדיירים בעלויות גם אם הם מתנגדים.

מה עלול לקרות אם שיפוץ מתבצע ללא הסכמה?

ביצוע של שיפוץ בבניין משותף, ובפרט שיפוץ חזית בניין, אשר דורש הסכמה, ללא קבלת הסכמת הדיירים על פי החוק – עלול להוביל להשלכות משמעותיות. בין היתר, עשויות להתקבל התנגדויות בבית המשפט, תביעות נזיקין, בקשות לצווי מניעה, סירוב למימון השיפוץ ועוד. לכן, בכל מקרה שבו ייתכן ונדרשת הסכמה, חשוב לפעול בשקיפות ובהתאם לחוק.

מהו אחוז ההסכמה הדרוש לביצוע שיפוץ בבניין משותף?

הנושא של אחוז הסכמה הדרוש לביצוע שיפוץ בבניין משותף הוא לא זהה בכל המקרים. ישנם מקרים פשוטים ושגרתיים שידרשו רק רוב רגיל וישנם כאלה שידרשו רוב משמעותי. כדי לוודא את הרוב הנדרש במקרה הספציפי שלכם ניתן לפנות לתקנון הבניין או להתייעץ עם עורך דין בתחום המקרקעין.

מי יכול לסייע כשלא מושגת הסכמה?

אם ישנה מחלוקת בין דיירי הבניין ואין הסכמה כדי להתקדם בפרויקט יש כמה דברים שאפשר לעשות:

• פניית לעורך דין המתמחה בתחום של בתים משותפים – כדי לקבל ליווי משפטי בתהליך וגם הגשה של אישורים במידת הצורך.
• התייעצות עם מהנדס בניין – כדאי לקבל חוות דעת על מצבו של הבניין ממהנדס בניין מוסמך כדי לנסות להטות את הכף מול דיירים מתנגדים.
• מגשר – כמו בסכסוכים משפטיים אחרים ניתן לשכור שירותי גישור כדי למצוא פתרון מוסכם.